Reclamar una deuda en una comunidad a vecinos morosos, es una constante en este momento, la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 2, da redacción a las opciones que pueden usarse para reclamar a los propietarios las deudas vencidas.
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Es decir, para reclamar las deudas en las comunidades de forma debida es necesario cumplir con un proceso establecido, más aún con la situación de inflación que hace que los ingresos de los vecinos sean menos y se les acumulen de deudas que deben pagar.
Las reclamaciones por impagos tienen trámites y requisitos previstos, permiten reclamar de manera efectiva, ya que sustentan la validez de la deuda y avalan la denuncia de morosidad. Es una diligencia que genera gastos y es necesario evaluar si el monto de la deuda los compensa los costos de los trámites.
Cuándo se considera a un vecino moroso
Antes de determinar que un vecino es moroso, es importante intentar la aplicación de diferentes soluciones para cobrar las deudas pendientes o impagos de vecinos. Sin embargo, los vecinos se convierten en morosos cuando han incumplido con su obligación de contribuir con los gastos comunes.
Por una parte las Juntas de las Comunidades tienen claro de que es necesario combatir la morosidad y que los copropietarios y vecinos deben cumplir con los pagos pendientes por conceptos como cuotas de servicios prioritarios en el edificio, como agua, luz, portero.
Además, los vecinos deben cumplir con el pago de cuotas extraordinarias de obras para el sostenimiento y conservación del inmueble, así como con las cuotas de un 5% del presupuesto ordinario de la comunidad de contribución al fondo de reserva. Son obligaciones que se adquieren cuando se forma parte de una comunidad.
En ese sentido, son morosos quienes no paguen las cuotas antes señaladas y las que la comunidad acuerde en pro del bien común. Los morosos pierden su derecho al voto en Junta, por tener pagos pendientes o deudas vencidas, en caso de que no hayan impugnado judicialmente sus impagos o no tengan consignación judicial o notarial al respecto. Pero, pueden participar en sus debates.
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Cómo deben proceder las comunidades ante los deudores
Las comunidades y en especial, sus Juntas deben lidiar con la problemática de la morosidad, la cual entorpece el buen funcionamiento de los servicios, el mantenimiento y los planes de inversión comunes que se hayan acordado, por lo que se ven en la obligación de efectuar reclamos de deudas.
Sin embargo, es importante sugerir que se agoten todas las posibilidades antes de reclamar por la Ley una deuda a un propietario moroso, dado que es muy importante usar la vía amistosa y los procesos de seguimiento de la posibilidad de pago, antes de iniciar un proceso legal o judicial, la recomendación es que sea el último recurso a usar para reclamar el impago de un vecino.
Las comunidades deberían de contar con acuerdos donde se contemplen esos casos para que la Junta de la comunidad, cumpla con el marco legal y cuente con la certificación necesaria para hacer las notificaciones de impago a los propietarios que sean afectados por incumplimiento de pagos.
Diálogo y acuerdo
La cordialidad es la primera medida a tener en cuenta para cobrarle al moroso y mantener buenas relaciones vecinales en la comunidad. El diálogo es una medida que logra la convivencia pacífica, muchas veces, es preferible escuchar las razones del moroso y si este acepta pagar su deuda pendiente, es sano que la Junta apruebe condiciones flexibles, para ciertos casos de morosidad.
Notificaciones de cobro
Son notificaciones que se debe realizar en el domicilio del deudor o en el piso o local respectivo donde tenga la situación de morosidad. Las notificaciones de la Junta de la Comunidad, constituyen un aval imprescindible para encarar futuros procesos legales.
También, se debe cumplir con el paso donde el Secretario de la Comunidad es notificado de la deuda y su liquidación. Por su parte, el presidente de la Junta de la Comunidad debe dar el visto bueno para que se realice el proceso de notificación formal de morosidad, dado que se supone que como cabeza de comunidad está informado de los pagos e impagos de los vecinos.
Son pasos que permiten sustentar un cobro de manera legal, donde con cada paso, notificación y documento se explican las razones del reclamo y se demuestra que la Junta ha agotado las vías corrientes para cobrar la deuda.
Se pueden presentar casos de deudas donde al dueño anterior de la propiedad es a quien le corresponde hacerse cargo del impago. Es una situación que ocurre con más frecuencia de la que se piensa y la Junta de la Comunidad de vecinos debe dirigir una petición inicial sin perjuicio a su derecho, para que proceda a resolver y acuerde con el nuevo propietario y paguen la deuda.
Antes de comprar es muy importante verificar que el vendedor de vivienda o local declare que está al corriente de pago de gastos generales de la Comunidad.
Una deuda pendiente en la comunidad, genera inconvenientes en la certificación del estado de deudas y la inscripción de la venta en el Registro de la propiedad, excepto que el adquirente o nuevo propietario asuma las deudas y lo exonere de sus obligaciones.
Otra opción legal para reclamar una deuda de vecinos con una comunidad, consiste en notificar al propietario registral. Es decir, a quien aparece en los documentos de propiedad. o en su defecto realizar un reclamo conjunto inicial, dirigido a los vecinos involucrados con el pago de la deuda, ya que también es viable legalmente y cumple con los efectos de reclamo por impago de manera más práctica.
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Pasos para cobrar legalmente impagos de vecinos
Las comunidades que se deciden por usar la vía judicial para cobrar las deudas a sus vecinos que no pagan las cuotas obligatorias, deben iniciar un procedimiento monitorio de reclamación de impagos.
Muchas deudas se acumulan a propietarios que se encuentran en problemas familiares, proceso de divorcio o reparto de herencia, porque se retardan los acuerdos y acumulan el impago con la comunidad. Son casos que frecuentemente terminan por la vía judicial y la intervención de abogado y procurador.
Son procesos largos y que se retrasan por trámites legales lentos y los deudores y sus representantes jurídicos actúan en los tribunales para restarle importancia o eficacia a la aplicación de la Ley, por lo que es importante valorar el diálogo y los acuerdos antes de pasar a la vía judicial para reclamar una deuda.
Requisitos para demandar un pago de deuda
Las Juntas deben haber cumplido la solicitud mediante el diálogo y por escrito antes de emprender una acción legal para reclamar las deudas a los vecinos morosos. Otro paso que solicita el marco legal vigente es que los miembros de la Junta de la comunidad deben hacer seguimiento a las opciones diferentes de pago que puedan acordarse entre las partes.
Los impagos deben sustentarse amparándose en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), ya que son obligaciones de los propietarios y se estipulan en su artículo 9. Los reclamos a las deudas tienen base legal y las obligaciones de los propietarios de viviendas y locales deben cumplirse en los tiempos y condiciones acordados en la Junta de Vecinos, según el artículo 2.1 de la LPH.
Pero, se deben reclamar impagos cuando se ha verificado que los vecinos efectivamente no han cumplido con sus obligaciones como miembro activo de la comunidad, para sustentar los impagos en comunidades sin caer en imprecisiones o errores.
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Qué pasa si un vecino moroso no quiere pagar
La Junta puede tener toda la intención para acordar con los morosos para que paguen sus deudas para resolver el problema de impago dentro de la solidaridad vecinal. Pero, existen vecinos que simplemente se niegan a pagar. Puede ser el momento de iniciar un proceso de reclamo legal o moratorio del impago, si el reclamo se justifica.
La Junta puede solicitar la aplicación de la Ley
Legalmente la comunidad puede usar un recurso de solicitud de demanda y embargo preventivo de los bienes del moroso, los cuales sean suficientes para cubrir la cantidad reclamada, más sus intereses y gastos o costas del proceso de reclamo de la deuda por parte de la Junta de la comunidad.
Es importante saber, que cuando una Junta ejerce una Demanda contra un vecino por morosidad, el Juez respectivo actuará en cumplimiento con la Ley y solicitará al vecino demandado que pague su deuda con la comunidad en un plazo de 20 días.
También, procederá a acreditar al tribunal para que como demandado comparezca y exponga su versión y posición ante la demanda. Además, le notificará del plazo para que pague el total o una parte del impago.
Por lo general, el Tribunal acuerda, sin que el acreedor solicite dicha caución. Pero, el vecino moroso puede agotar la opción de evitar dicho embargo, al presentar el aval bancario respectivo por la cuantía por la que haya sido demandado por la Comunidad, como argumento que pagará en el plazo previsto.
Qué pasa en los casos de negativa de pago
En definitiva el impago en la comunidad altera la convivencia de los vecinos, es un problema a resolver mediante los acuerdos, la conversación entre personas civilizadas y en última instancia, apoyándose en la Ley de Propiedad Horizontal, para interponer actuaciones legales.
El presidente como representante de los propietarios quienes lo eligen, está en pleno derecho de solicitar el pago de las cuotas extraordinarias necesarias para atender contingencias, pero muchos propietarios están en desacuerdo y caen en impagos por deudas de gastos necesarios.
Los vecinos y propietarios tienen derechos y deberes relacionados con las pertenencias comunes, pueden pedir información sobre el estado contable, funcionamiento de la comunidad y las cuotas extraordinarias.
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De igual manera, están obligados a respetar las normas establecidas en las instalaciones de la comunidad, incluyendo la aceptación de obras que aseguren el mantenimiento del edificio y participar en gastos comunes para mantener el edificio de manera adecuada y evitar caer en impago por derrama.
Si el deudor se niega a pagar su deuda o no comparece ante el Tribunal, el Juez dicta la ejecución por la cantidad que adeuda a la Comunidad y además, suma intereses de pago desde el momento que dicta auto de la ejecución de la deuda, además es una deuda que se incrementa porque devenga intereses propios.
Se puede presentar el caso que el vecino alegue que la petición de impago es indebida. Es una situación donde el Juez admite la oposición del supuesto moroso y si el demandado se ha puesto a disposición del demandante o haya cancelado la deuda antes de que la Junta ha interpuesto la demanda, el Juez procede a reconocer la deuda como pagada.
Los propietarios con título inscrito en el registro, tienen responsabilidad en las deudas o cuotas vencidas durante el año en que la adquiera la propiedad y el anterior, por lo que al comprar una propiedad se debe exigir el pago de las cuotas pendientes o asumir las deudas de los propietarios anteriores, tanto por gastos generales de sostenimiento, como de acuerdos en la Comunidad.
Un piso o local afectado por deudas con la Comunidad, está legalmente dentro del cumplimiento de las obligaciones de parte del nuevo dueño, aunque puede reclamar las cantidades que debe pagar el anterior propietario.
Quién se hace cargo de los costos del proceso de reclamo de deudas
La Ley prevé que las costas o gastos de reclamo por deuda, incluyendo los honorarios de abogados y procurador, sea asumida por el demandante o demandado que haya denegado en su totalidad sus peticiones. En teoría quien gane la demanda debe pagar los gastos profesionales, cuando el deudor pague su deuda a la comunidad.
Pero, en los casos donde se acuerdan los gastos de manera parcial, cada parte asume el abono de las costas que se haya originado y las costas de causa común se deben cancelar a partes iguales.
Cuando el propietario moroso, no puede impugnar legalmente los acuerdos establecidos por la Junta de Propietarios, debe pagar la deuda y los costes del proceso legal, a menos que dichos convenios establezcan otras condiciones o alteren las cuotas de participación de manera unilateral.
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